“好房子”从理念走向现实——来自北京市昌平区的调查

今年的《政府工作报告》提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。一时间，“好房子”成为大家争相讨论的热门话题。5月1日起，国家标准《住宅项目规范》正式施行。“好房子”到底长什么样？能为房地产市场注入哪些新动力？我们何时能住上“好房子”？记者近日在北京进行了实地采访。

随着经济高质量发展，人民群众对居住质量和居住环境提升改善的需求不断增多。曾经，“有房住”是许多家庭的期望；如今，“住好房”成为居民的新追求。从“安居”到“优居”，住房建设标准正在悄然升级。作为全国首个正式落地的“好房子”项目，位于北京市昌平区中关村生命科学园三期的新建住宅备受关注。

示范项目落地

2024年3月，全国首届“好房子”设计大赛上，北京昌平生命科学园三期0056住宅地块，迎来带方案入市的重要一刻。这个定名为“龙湖·观萃”的项目，凭借绿色、低碳、智能、安全等设计亮点，荣获大赛北京赛题一等奖方案并实施落地，成为全国首个落地的“好房子”示范工程。项目紧邻北京海淀北部产业区，面向大量产业外溢人口，既承载着政策试点的创新使命，也在回应市场对品质住宅的现实期待。

今年4月19日，这个备受关注的社区新开放部分公共空间，实景揭开了“好房子”的神秘面纱。

踏入社区，开阔感迎面而来。结合东西两侧超1.3万平方米的绿地，小区设计了贯穿中心的风雨连廊。连廊曲折延伸，一路点缀着桌椅与花草，不仅增添了视觉层次，也成为居民小憩交流的好去处。小区归家动线也经过精心设计，采用三进式布局，从大门起步，穿越大型水景、中轴景观再到绿意盎然的休憩区，层层递进，全面提升居住仪式感和社区归属感。

“首层架空层、风雨连廊是‘好房子’的突出特色。这部分空间不计入容积率，在不损失住宅面积的基础上，增加了更多室内外交往空间。”北京市规划和自然资源委员会昌平分局实施科科长乔捷娟说。

绕过绿意盎然的中庭，一栋95平方米的三居样板间敞开着门，邀请人们走进一个温馨世界。最引人注目的，是与卧室连通的阳台。“因为这个阳台不计入容积率，整体得房率提高约8%。阳台摒弃了传统的封闭式设计，改为错落有致的开敞形式，既延伸了空间感，也让居住者在家中就能近距离感受春花秋叶、四时流转。”龙湖集团华北地区项目负责人郭宇说。

建筑布局上，洋房与小高层错落排布。在架空层下，一片片开放空间被细致划分。在共享办公区域，靠窗位置排布着一排简洁的桌椅，配备了台灯、文具和便捷插座接口等。儿童活动空间色彩明亮，孩子们在海洋球池中追逐嬉闹。老人娱乐区则静谧温暖，几位老人围坐在一起喝茶、下棋。

在设计与建设过程中，项目团队对设计方案进行了多轮迭代优化。该项目研发负责人冯宏欣介绍，早在2024年3月项目挂牌时，团队就明确了要落实“好房子”理念，这对产品设计产生了重要影响。

“好房子政策的推出，标志着居住产品从简单遮风挡雨转向对空间品质、公共服务、精神体验的全面提升。”冯宏欣说，为了回应周边配套尚不完善的情况，项目在社区大门外打造了“商业盒子”，引入便利店、咖啡厅等，外立面以浅色石材搭配细腻金属，营造出一种微度假氛围，精准契合当代城市居民对生活品质的期待。

政策引导给力

“好房子”项目能够顺利落地，离不开政策的创新与引导。一系列针对“好房子”建设的新政策、新标准陆续出台，为建设更多高品质住宅提供制度保障。

2024年11月，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，提出住区规划、建筑品质、运营维护的全生命周期要求，强调风貌协调、生活便捷、绿色低碳等。

同时，北京市持续在住宅建设标准上发力，尤其是在昌平等北京平原新城地区，形成较为完善的制度支持体系。2025年2月，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）印发，明确支持架空层、风雨连廊、开敞阳台等新型设计，并在建筑材料、外立面、空间弹性等方面给予更大自由度，争取通过一段时间的试行，形成可推广的经验。

例如，“好房子”能否提高得房率，是居民普遍关注的话题。“得房率是开发建设企业使用的俗称，通常指户型套内面积与建筑面积之比。”北京市规划和自然资源委员会相关负责人说，通过测算，以建筑面积100平方米和140平方米的户型为例，如果按照《技术要点》来设计建设，得房率可以从80%适度提升至90%左右。这主要得益于阳台、饰面层部分面积不计入容积率。《技术要点》鼓励丰富居住空间形式，补充基础公共服务，优化小区空间布局。对居民来说，“好房子”的规划建设成果，后续将会实实在在感受到。

这些制度创新得到业界的高度评价。北京市建筑设计研究院首席总建筑师邵韦平表示，一系列政策创新，为住宅设计提供了更多可能性。“它可能成为全国‘好房子’建设的参考模板，推动设计师开展高质量创作，创作出更多受群众欢迎的优秀住宅与社区。”

中国人民大学公共管理学院院长严金明认为，相关政策强调土地利用的可持续性，推动绿色建筑和智能技术的应用，确保土地资源的高效利用与长期发展。这是北京市在土地管理领域的重要创新，为平原新城的可持续发展提供了有力支持。

更新模式升级

政策与标准的落地，最终要通过具体项目去检验和实现。全国首个“好房子”落地昌平，不仅提升了新建住宅的标准，也为老旧小区改造、城市更新指明了方向。

冯宏欣坦言，一开始接到任务时压力极大：“‘好房子’从阳台、门窗、收纳系统到公共空间、适老化设计，每一项都有指标、有标准、有挑战。”为此，团队甚至投入上千万元推翻原有设计体系，重新调整雕塑、廊架等细节布局，以确保落地效果符合“好房子”预期。比如，赠送的阳台做到1.5米进深、局部3.3米开间，以保证采光和使用体验；卫生间安装折叠门，以便不同年龄段人群使用，体现全龄友好的理念。“我们是摸着石头过河，这为北京乃至全国后续‘好房子’的推广打下了基础。”郭宇说。

“新的政策涉及规划、建筑、景观、结构、经济等多领域，作为设计师需加强多方协同让创新政策真正落地，创作出更多受群众欢迎的优秀住宅与社区。”在邵韦平看来，住宅产业设计师要与时俱进开展高质量设计创作，将创新理念和利好政策转化为受使用者欢迎的“好房子”。

在北京市城市更新实践中，已有项目开始借鉴“好房子”理念。其中，全屋智能成为提升住宅品质的重要路径。记者注意到，越来越多项目引入灯光自动感应、语音控制窗帘、智能温控、健康监测等设备，打造“贴心管家式”智慧住宅，为居民提供更便捷舒适的生活体验。

从购房者角度来看，带有“好房子”认证的项目，未来在二手市场的保值与溢价能力也将更强。北京市房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会秘书长王晓东表示，北京现有政策聚焦“品质提升”与“空间增效”，不仅回应了居民对“好房子”的期待，也将对区域房地产市场价值产生深远影响。

“容积率计算规则优化、公共空间配建要求及建筑形态弹性管控等举措，为下一步开发商打造高品质住宅、提高产品力提供了支撑。从‘赠送面积’‘共享配套’等要素来看，居民可以支付同样的钱，获得品质更好的房子，保值增值属性也将更强，将进一步提振消费。”王晓东说。

“好房子”的标准，不能停留在建设阶段，还应延伸到后期服务。郭宇认为，“好房子”不只是盖出一批房子，更关键的是真正解决用户痛点并提供优质生活感受，建设一套完整的生活体系。他认为，“好房子”在推广落地过程中，需投入更多基础配套，完善路网、轨道交通、生活配套等。只有大环境与社区环境一起升级，才能真正实现以“全生命周期适配”为核心的产品逻辑。

市民对“好房子”的期待，不仅要从建筑本身入手，还要从外部提供好配套、好环境、好服务。北京市规划和自然资源委员会党组成员、副主任杨浚表示，针对以往规划实施缺乏系统性整体性结构性考量的问题，北京努力改变以往局部项目零散实施难以形成整体规模效应，导致城市界面不够连贯、功能使用不够配套、城市发展潜力受限、城市更新动力不足的局面，提出以规划街区为基本单元统筹资源要素、谋划生成项目、提升空间价值，通过对空间、时间、权益、利益的多维度统筹，实现从“好房子”到“好街区”再到“好城区”的跃升。（经济日报记者 韩秉志）